Mercado · Análisis para inversionistas
El mercado de Airbnb en Medellín y El Poblado en 2026: qué dicen los números y qué puede cambiar el POT
Hay menos anuncios, más ocupación y tarifas más bajas, según AirDNA, mientras el Concejo de Medellín discute dónde podrá operar la vivienda turística. Esto es lo que muestran los datos, y las preguntas que conviene hacerse antes de invertir.
La renta corta en Medellín atraviesa una etapa de ajuste: cambia la oferta, cambian las tarifas y cambian las reglas que se discuten en el Concejo. Este análisis reúne los datos disponibles para entender en qué punto está el mercado, y qué conviene mirar antes de invertir.
Lo que dicen los números: Medellín según AirDNA
AirDNA consolida los anuncios de Airbnb, Vrbo y Booking.com. Para Medellín, con datos a septiembre de 2026, reporta una ocupación promedio de 63%, una tarifa diaria de USD 72, un RevPAR de USD 45 (el ingreso por noche disponible) y 14.979 listados activos, que generan en promedio USD 15,5 mil al año por listado activo.
Cómo cambió el mercado de Medellín en un año
Variación entre septiembre de 2025 y septiembre de 2026 · Fuente: AirDNA
14.979
63%
USD 72
USD 45
USD 15,5 mil
La combinación es distinta a la que muchos asumen. Hay menos anuncios, la ocupación sube, la tarifa baja y el ingreso por noche disponible sube. Es la fotografía de un mercado que se depura: sale oferta, y la que queda se ocupa más y compite en precio. El ingreso promedio por listado activo casi se duplica en parte porque los listados que salieron probablemente eran los de menor desempeño.
AirDNA no explica por qué cayó la oferta. Una explicación posible, que estos datos no permiten confirmar, es que los controles y la exigencia de registro hayan retirado anuncios informales: la Alcaldía reporta 408 inspecciones y 105 suspensiones temporales entre 2024 y 2026.
Sobre el tipo de propiedad, según AirDNA, 86,9% de los listados son casas o apartamentos completos y 57,2% tiene una sola habitación, el tamaño más común del mercado.
Puntaje de mercado de Medellín
Escala de 0 a 100, frente a otros mercados de Colombia · Fuente: AirDNA
Una estacionalidad alta significa demanda más estable a lo largo del año. El puntaje de regulación se infiere, según AirDNA, del comportamiento de anfitriones y propiedades, no de reglas específicas.
Ese último punto importa: el puntaje de regulación de AirDNA no reemplaza la lectura del POT que viene más abajo.
El Poblado frente al promedio de la ciudad
Las páginas públicas de AirDNA muestran el mercado de la ciudad completa. Para ver cómo se ubica El Poblado frente al resto de Medellín, usamos Airbtics, que sí publica cifras por barrio.
El Poblado frente al promedio de Medellín
Septiembre de 2025 a agosto de 2026 · Fuente: Airbtics (El Poblado y Medellín)
Las barras de ocupación están en escala de 0 a 100%. Las demás están escaladas respecto al valor de El Poblado.
Dentro de esa base, El Poblado tiene una tarifa unas 1,7 veces la del promedio de la ciudad e ingresos anuales cercanos al doble, con 60% de ocupación frente a 54%. Es la razón por la que sigue siendo el submercado de referencia, aunque son promedios: una unidad bien ubicada, bien equipada y bien operada puede quedar por encima, y una que no lo esté, por debajo.
Otras referencias: gremio, plataforma y Alcaldía
A las fuentes de datos se suman cifras de otros actores, cada uno con su propio interés en el debate:
| Fuente | Alcance | Qué reporta |
|---|---|---|
| Asohost (gremio de plataformas) | Provenza, El Poblado | Rentabilidad neta estimada de 8% a 12% en zonas de alta demanda, con ingresos brutos mensuales por unidad de hasta COP 16 millones. Para Laureles-Estadio, de 6% a 9%. |
| Airbnb (datos internos) | Medellín | Ingresos de anfitriones superiores a COP 435.000 millones en 2025, cerca de 15% más que en 2024. |
| Alcaldía (Registro Nacional de Turismo) | Medellín | 8.322 prestadores de vivienda turística registrados en 2026, frente a 521 en 2019. |
Las cifras de Asohost y Airbnb son estimaciones de partes interesadas en el debate regulatorio.
La demanda y la oferta formal
Los registros oficiales apuntan en otra dirección que los anuncios activos de AirDNA: los prestadores con Registro Nacional de Turismo pasaron de 521 en 2019 a 8.322 en 2026, mientras los hoteles y alojamientos similares pasaron de 730 a 863. Las dos cosas pueden ser ciertas a la vez: más prestadores registrados y menos anuncios activos en las plataformas.
La propia Secretaría de Turismo de Medellín afirmó en septiembre, en un foro de La República, que la oferta de alojamiento está sobredimensionada, que no se espera que las llegadas sigan creciendo y que el aeropuerto José María Córdova opera al 140% de su capacidad. Entre los hoteles, la ocupación formal nacional fue de 49,1% en el primer trimestre de 2026, según Cotelco, su tercer descenso trimestral consecutivo.
Esa presión sobre la demanda explica buena parte del debate regulatorio que viene a continuación.
Con un mercado que se depura y compite cada vez más en precio, en FEELING insistimos en un enfoque distinto al de "comprar para renta y esperar": un apartamento propio, con libre operación, que puedas usar tú mismo cuando estés en Medellín y operar, o recomendarte un operador, cuando no. Si la ocupación promedio del mercado se mueve, la flexibilidad de uso es una protección que no depende de ella.
El debate del POT: qué se discute y en qué etapa está
El Concejo de Medellín estudia el Proyecto de Acuerdo 104 de 2026, la revisión de mediano plazo del Plan de Ordenamiento Territorial. Dentro de ese proyecto, la vivienda turística (estancias de menos de 30 días) se trataría como un servicio de alojamiento, con reglas propias de localización, según Publimetro.
Proyecto de Acuerdo 104 de 2026
La Alcaldía radica ante el Concejo la revisión de mediano plazo del POT.
Del 14 de septiembre al 4 de octubre
El Concejo realiza 15 sesiones de discusión, con 610 aportes de concejales y 262 aportes ciudadanos, según El Colombiano.
119 solicitudes de modificación
Según Planeación, citada por El Colombiano, 42 se acogerían integralmente, 42 parcialmente, 14 no se tomarían y 21 siguen en estudio.
Votación y reglamentación
Pendiente. En las fuentes consultadas no hay una fecha de votación confirmada, y el texto puede cambiar antes de aprobarse.
Qué dice cada lado
El debate tiene posturas legítimas en ambos extremos, y conviene leerlas con sus propios términos.
| Actor | Postura |
|---|---|
| Alcaldía y Planeación | "Medellín no va a acabar con la vivienda turística." Se busca concentrarla en zonas de media y alta mixtura y en zonas de desarrollo orientado al transporte, y proteger la vivienda residencial. La vivienda turística legalmente establecida que cumpla las normas podrá seguir operando. Planeación sostiene que en zonas de baja mixtura nunca ha estado permitida desde el POT de 2014. |
| Secretaría de Turismo | La vivienda turística representa menos de 3% de la vivienda disponible en la ciudad, es importante para la economía pero debe controlarse, y su regulación ya existe en el POT vigente. |
| Alcalde Federico Gutiérrez | Regular no es prohibir. Los propietarios conservan sus inmuebles; lo que se discute es cómo se usan los edificios. |
| Asohost (plataformas) | Respalda ordenar la actividad, pero advierte que el proyecto pone en riesgo el ingreso de miles de familias, que la figura de "uso establecido" no protegería a quienes hoy operan en zonas residenciales y que concentrar la oferta en pocas zonas puede generar nueva saturación. Estima que el sector mueve cerca de COP 76.000 millones al mes. |
| Fenalco Antioquia | Advierte que prohibir o regular de forma muy estricta podría empujar la actividad hacia la informalidad. |
| Camacol Antioquia | La caída de la construcción de vivienda nueva es un factor central del alza de los arriendos. |
| Universidad Javeriana | Un estudio concluye que la renta corta no es el factor que sube los arriendos en Medellín; la presión viene de la lenta construcción de vivienda nueva. |
Posturas tomadas de la Alcaldía de Medellín, Publimetro, La República, Portafolio y ABC Economía. Ver referencias al final.
Qué puede cambiar para una vivienda turística
Hay un detalle que muestra que el texto todavía se está moviendo: la nota de Planeación del 24 de septiembre habla de concentrar la actividad en zonas de media y alta mixtura y en corredores de alta mixtura, mientras que la guía de la Secretaría de Turismo, publicada el 13 de octubre, indica que, según el proyecto radicado, la vivienda turística solo podría ubicarse en zonas de alta mixtura y algunas zonas de desarrollo orientado al transporte. Mientras esa diferencia no se aclare en el texto final, cualquier conclusión definitiva sobre una zona específica es prematura.
Lo que sí es estable, porque ya está en la norma, es que operar una vivienda turística legalmente exige varias cosas a la vez. Según la Alcaldía, estar en una zona permitida no basta por sí solo:
Zona
El polígono del edificio debe permitir el uso.
Licencia
Debe ser compatible con alojamiento o vivienda turística.
Reglamento
El de propiedad horizontal debe autorizar expresamente el uso.
Registros
RNT activo, reporte a Migración (SIRE) y registro de huéspedes.
Esto es lo que, en la práctica, separa a una propiedad con el uso resuelto de una que depende de cómo termine el POT.
Cómo decidir con esta información
Si el objetivo es invertir en renta corta en Medellín, los datos sugieren tres criterios que valen en cualquier escenario regulatorio:
Primero, no proyectar con el promedio, ni con la mejor temporada. Usa ocupaciones por debajo del promedio de 63% que reporta AirDNA para la ciudad. La demanda de Medellín es estable a lo largo del año (94 de 100 en estacionalidad), pero conviene proyectar mes a mes y no con un promedio plano.
Segundo, comprar donde el uso esté resuelto en papel. Zona, licencia, reglamento y registros, en ese orden, antes de mirar acabados o vistas.
Tercero, valorar la flexibilidad. Un apartamento que también puedes usar tú mismo, o dejar en una modalidad distinta si el entorno cambia, depende menos de un único supuesto de mercado o de regulación.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto genera en promedio un Airbnb en Medellín y en El Poblado en 2026?
Según AirDNA, Medellín tiene una ocupación promedio de 63%, una tarifa de USD 72, un RevPAR de USD 45 e ingresos de unos USD 15.500 al año por listado activo. Según Airbtics, que sí desagrega por barrio, El Poblado tiene 60% de ocupación, USD 92 por noche e ingresos cercanos a USD 21.000. Son promedios de mercado, no una garantía para una propiedad específica.
¿El POT de Medellín va a prohibir los Airbnb?
Según la Alcaldía, no. El proyecto busca regular dónde puede operar la vivienda turística y afirma que la legalmente establecida que cumpla las normas podrá seguir operando. Los gremios cuestionan cómo se aplicaría esa protección. El proyecto sigue en trámite en el Concejo.
¿Qué debo verificar antes de comprar un apartamento para renta corta?
Que la zona permita el uso, que la licencia sea compatible con alojamiento, que el reglamento de propiedad horizontal lo autorice y que la unidad pueda tener su Registro Nacional de Turismo. Conviene confirmarlo con un abogado.
¿Está subiendo o bajando la ocupación del Airbnb en Medellín?
Según AirDNA, la ocupación promedio subió 24,4% entre septiembre de 2025 y septiembre de 2026, hasta 63%, mientras los listados activos bajaron 37,4%. La tarifa promedio bajó 16,4%, hasta USD 72.
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Hablar con el equipo →Referencias: AirDNA, Medellín (actualizado el 13 de octubre de 2026) · AirDNA, oferta · Airbtics, El Poblado · Airbtics, Medellín · Publimetro, cifras de Asohost (24 de septiembre de 2026) · Portafolio, datos de Airbnb (17 de julio de 2026) · Portafolio, Cotelco (29 de mayo de 2026) · Alcaldía de Medellín, Planeación (24 de septiembre de 2026) · Alcaldía de Medellín, guía de vivienda turística · Alcaldía de Medellín, formalización · El Colombiano (7 de octubre de 2026) · Publimetro · La República, Asohost · La República, foro (1) · La República, foro (2) · Portafolio · ABC Economía
Este artículo es informativo y no constituye asesoría legal ni financiera. Las cifras de mercado son promedios y no garantizan resultados. El proyecto de POT está en trámite y su texto puede cambiar.